FastighetsrättHyresrättJuridisk rådgivning

Hyresavtal i praktiken

Ett skriftligt hyresavtal är ofta att rekommendera. Ett muntligt avtal medför ofta tvist när parterna har olika uppfattningar om ett avtal verkligen har träffats eller när parterna är oense om avtalets innehåll. Ett hyresavtal ska helst undertecknas innan hyresgästen flyttar in i lägenheten.

Hyresvärd och hyresgäst
Den som hyr ut en lägenhet kallas för hyresvärd och den som får en lägenhet upplåten åt sig kallas hyresgäst. Hyresvärden och hyresgästen är parter i hyresavtalet. Familjemedlemmar och andra som bor i lägenheten tillsammans med hyresgästen utan att ha undertecknat ett hyresavtal är inte att betrakta som hyresgäster i hyreslagens mening.

Tvingande lagstiftning
Hyreslagen innehåller ett flertal bestämmelser som är tvingande till hyresgästens förmån. Träffas avtal i strid med en tvingande bestämmelse måste hyresvärden rätta sig efter lagbestämmelsen. Hyresgästen kan välja avtalsvillkoren om de är förmånligare.

Hyrestider och uppsägning
Hyreslagen skiljer mellan bestämd och obestämd hyrestid. Med obestämd tid avses att hyresavtalet är tillsvidareavtal. Ett obestämt hyresavtal måste sägas upp av endera parten för att det ska upphöra. Uppsägningstiden är vanligtvis 3 kalendermånader, om inte längre uppsägningstid har avtalats. Tidsbestämda avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan uppsägning. En bostadshyresgäst behöver aldrig iaktta en längre uppsägningstid än 3 kalendermånader (gäller förstahandshyresavtal, inte uthyrning i andra hand då andra regler gäller).

Hyreslagen innehåller regler om bostadslägenhetens skick, brister i lägenheten, åtgärdsföreläggande, regler om hyresvärdens förbättrings- och ändringsarbeten, förverkning av hyresrätt på grund av bristande betalning eller störningar, hyresgästens vårdnadsplikt, överlåtelse och upplåtelse av lägenhet i andra hand, hyresgästens besittningsskydd m.m. Vissa ändringar i hyresavtalet kräver hyresnämndens tillstånd.

Hyrestvister
Hyrestvister handläggas i första hand av hyresnämnden, t.ex. prövning av hyresvillkor, tillstånd för hyresvärd att utföra förbättringsarbete, tillstånd för hyresgäst att hyra lägenheten i andra hand, överenskommelser om avstående av besittningsskydd för hyresgäst, uppskov med avflyttning. Förfarandet i hyresnämnden är avgiftsfritt. Hyrestvister som hyresnämnden inte är behörig att pröva, t.ex. ansökan om skadestånd, prövas i tingsrätt. Även Kronofogdemyndigheten handlägger vissa hyresärenden, nämligen ansökan om betalningsföreläggande och handräckning (beslut att hyresgästen ska avhysas).

Kontakta oss om du behöver juridisk rådgivning angående ditt hyresavtal eller behöver ett ombud i en hyrestvist (gäller både hyresvärd/fastighetsägare och hyresgäster).